Инвестирование личных средств и получение дохода с них. Общие вопросы. (заключительная часть)

Продолжение начало в:

Инвестирование личных средств и получение дохода с них. Общие вопросы. (часть первая)

Инвестирование личных средств и получение дохода с них. Общие вопросы. (часть вторая)

В предыдущих частях мы разобрали основные варианты вложения денег в различные финансовые инструменты. В этой статье разберем нечто более материальное.

Вложения денег в золото и другие драгоценные металлы. золотые монеты и.т.д.;

Золото, платина, серебро очень интересны в первую очередь тем, что при любом развитии событий их запасы в мире ограничены. А это дает основания надеяться на то что чтобы не случилось цены на эти металлы совсем низко не упадут никогда. Иными словами в отличие от акций купив золото Вы при любом развитии событий что то из сбережений да сохраните. Причем фаворитом в этой тройке по праву является именно золото. Ключевая причина в том, что золото кроме всего прочего является резервным металлом для Центробанков всего мира. Иными словами если ситуация на рынке становится нестабильной (к примеру в случае кризиса) есть риск удешевления всего и вся валют, недвижимости, акций и прочих активов. И вот в этом-то случае Центробанки начинают перекладывать резервы в золото. Безусловно все не так то просто процесс часто идет аккуратно и медленно дабы не спровоцировать рынок и все сильно зависит от планов мировых ЦБ по использованию резервов. Скажем если по прогнозам резервы потребуются скоро, скажем для экстренного вливания ликвидности в экономику ЦБ будет перекладывать резервы в более ликвидные инструменты (к примеру, американские казначейские облигации т.к. их рейтинги наиболее высокие или просто в ликвидную и наиболее устойчивую валюту).  Тем не менее, функция золота как резервного металла дает ему много преимуществ в инвестиционных целях. Однако имеется и обратная зависимость. Чем хуже состояние мировой экономики и больше вероятность обесценивания основных резервных валют тем выше соответственно потребность ЦБ в золоте и тем выше его цена. Как только ситуация успокаивается идет коррекция цены золота. Причем в последнее время наблюдается интересная тенденция. Растет одновременно и фондовый рынок (вроде бы признак улучшения экономики) и спрос ЦБ на золото и рост его стоимости (признак нестабильности экономики). Иными словами ситуация в данный момент на рынке крайне неоднозначная об этом я уже писал в статье Почему падает рынок. Вот например график динамики курса ЦБ по золоту с сайта www.quote.ru (он кстати по моему мнению один из лучших сайтов для отслеживания котировок и чтения новостей по рынку. Все оперативно практически в реальном времени)

Из графика видно, что золото очень значительно выросло в ноябре 2008 как только стало понятно, что кризис – это всерьез и надолго. Далее была коррекция стагнация в течении нескольких месяцев и вот опять всплеск в том же октябре- ноябре.

На втором графике отношение за тот же период курса доллара к курсу Евро (т.н. Кросс курс). Отношение Доллара к Евро а не к рублю я взял чтобы показать динамику изменения доллара к мировым валютам т.к. к рублю ситуация будет несколько иная т.к. к картинке примазываются наши местные факторы (цены на нефть, экономическая статистика, желание правительства и ЦБ снизить инфляцию и ставки по кредитам и.т.д.). Из графиков видно, что второй раз золото начало расти когда доллар стал нестабилен (из за политики количественного смягчения и низких ставок ФРС США) и проявил признаки ослабления. В результате мировые ЦБ (очень аккуратно) увеличили долю золота и снизили его долю в резервах. Спрос и цены на золото и выросли.

В итоге имеем следующий интересный момент. Если верим что экономика будет восстанавливаться и быстро, то золото покупать не стоит если не верим то вполне стоит и это даже может принести не гарантированный но достаточно не плохой доход. Причем тут опять же по принципу, чем хуже мировой экономике, тем выше доход по золоту.  Ситуация в данный момент примерно 50 на 50 достаточно факторов и за и против восстановления поэтому и шансы заработать на золоте примерно такие же. Что касается как это сделать технически, есть несколько вариантов:

• Металлические вклады. Точно есть в сбербанке возможно и в других банках. Привязаны к котировкам того или иного металла и соответственно количество денег во вкладе изменяется сообразно росту/падению котировок на металл и процентам по вкладу. Помогают избежать НДС при продаже металла однако надо понимать что вклад это не металл как таковой и в случае банкротства банка металлические вклады не покрываются системой страхования вкладов.
• Покупка слитков. Интересный вариант правда при продаже придется платить НДС. Есть правда шанс избежать платежа если оставить купленный слиток в ячейке банка. Теоретически в случае банкротства банка то что находится в ячейке получить будет гораздо легче чем вклад который попадет в конкурсную массу. На практике бывает все поэтому лучше купить слиток в том же Сбербанке.
• Покупка инвестиционных монет. Интересный вариант т.к. при их продаже НДС не платится. Однако при этом стоимость монеты привязана к котировкам не на 100 % т.к. стоимость монет определяет банк. Кроме того банк может удержать 2-3 % при сильном износе монеты при продаже.
• Покупка золотых изделий. Вариант почти что бесперспективный. Изделия это не золото в чистом виде, кроме того они в кризис дешевеют тоже значительно. Проблема в том что в изделии продается и золото и работа кроме того еще надо найти покупателя который бы купил у Вас именно это кольцо. Учитывая что накрутка за работу в фазе роста экономики может быть очень значительной ввиду спроса на изделия и падение цены может быть значительным. Кроме того если слиток вы легко сможете продать обратно банку то тут придется искать покупателя самому что в кризис не так то просто.
• Торговля фьючерсами по золоту, но это мы не берем т.к. для простого инвестора это уже слишком сложно. Оставим этот момент профессионалам.

Покупка недвижимости внутри страны проживания;

Не секрет, что в нашей стране недвижимость стала некой национальной идеей. Она как священный грааль, нужна всем и покупается за любые деньги. При этом цены на недвижимость зачастую даже в обычных городах такие, что цены во многих европейских столицах могли бы только позавидовать. Данные по сопоставимости уровня дохода нашего и европейского я уж не буду и приводить и так все понятно. Основной аргумент вложений в недвижимость успешно подогреваемый и многими строителями купишь будут хотя бы стены. Определенный резон есть но суть в том что недвижимость сама по себе актив который в кризис дешевеет как и все остальное. Да еще и номинированный в рублях а значит зачастую не страхующий еще и от колебаний валют. Суть проблемы в том, что недвижимость как актив не очень интересный для внешних спекулянтов (ввиду своей невысокой ликвидности) исключительно зависит от платежеспособного спроса. Понятно есть дефицит жилья есть низкие темы стройки, крупные монополии контролирующие рынок жилья, коррупция наконец. Все это факторы которые двигают рынок вверх. Однако не смотря на все это без платежеспособного спроса рост цен не возможен. Можно конечно заменить платежеспособность дешевыми кредитами однако для этого должны быть дешевые кредиты и те же доходы населения т.к. кредиты выплачивать чем то нужно все равно. Кроме того есть такой фактор как инерция т.е. даже если завтра дешевую ипотеку станут давать всем на рынке (что естественно не произойдет т.к. это сразу приведет к росту просрочки по кредитам) то и тогда людям понадобится определенное время для того, чтобы опять привыкнуть к мысли о том что можно закредитоваться на 30 лет. Экономический кризис несет в себе и неуверенность и страх а на то чтобы это преодолеть требуется время.

Есть вариант заменить спрос и кредиты населению дешевыми кредитами застройщикам чтобы они могли когда надо придерживать объекты на рынке однако такого рода дешевых денег не будет еще пару лет. Я намеренно не усложняю картинку кучей цифр чтобы была четко видна экономическая подоплека процессов. Кроме того хотел бы продемонстрировать несколько графиков. Первый индекс стоимости жилья в доллара портала www.irn.ru выбор именно этого графика был обусловлен тем что методика расчета стоимости жилья у этого портала не менялась уже долгие годы а значит является сопоставимой. Для сравнения доходности привожу графики индекса ММВБ и котировки акций Лукойл (для примера) за тот же период. Из графиков видно, что если бы мы вложили деньги не в недвижимость а скажем в акции то смогли при этом за тот же период заработать гораздо больше. Скажем если максимальная и минимальная цена по недвижимости разнится в 7,5 раз то по индексу ММВБ примерно в 23 раза. Безусловно есть еще дополнительный доход в виде сдачи квартиры в аренду но во первых он не всегда стабильный, во вторых квартира в отличие от акций часто требует ремонта для этих целей (особенно в черновой отделке), в третьих ликвидность квартир очень неравномерна и зависит от района состояния и.т.д. в отличие от акций. Кроме того учитывая что сравниваем мы с усредненным индексом и доходность квартир неравномерна и разнится от состояния, района, количества комнат, этажа и.т.д.

Резюмируя все вышесказанное:

Минусы

• Квартиры, безусловно, интересный объект для вложений однако они сильно зависят от состояния доходов всего населения и не могут служить защитным активом при кризисах. Т.к. квартиры не являются интересным для мировых спекулянтов объектом для вложения то и цены на них восстанавливаются только по мере восстановления платежеспособного спроса, а значит гораздо дольше чем цены на акции.
• При этом вложения в недвижимость требуют гораздо больших средств, чем вложения в другие инструменты;
• Качество недвижимости в России, по сравнению с Европейскими аналогами крайне низкое. В сущности подобная недвижимость интересна в основном только для жителей России.
• Высокие риски вложения в строящуюся недвижимость в виду недостаточно проработанной законодательной базы по участию инвесторов при строительства, частых мошенничеств на этом рынке, высокого риска строительных организаций обанкротиться в виду длинного производственного цикла и высокой потребности в заемных ресурсах.
• Учитывая специфику продажи жилья в черновой отделке высокие дополнительные инвестиционные затраты на ремонт квартиры. В противном случае квартира не сможет приносить дополнительный доход при сдаче в наем и проживать в ней будет невозможно.
• Неоднозначная ликвидность квартир зависящая от множества специфических факторов. Невозможность быстро продать их.

Среди плюсов можно назвать следующие:

• Наличие хоть какого либо имущества в случае падения мировых рынков а следовательно цен. Однако в данном случае надо понимать, что имущество должно быть еще и ликвидным.
• Квартира правда как и акции может служить залогом по кредиту в банке. Правда при этом скорее всего прописать кого либо в нее не получится иначе банк просто не возьмет ее в залог т.к. реализовать ее в случае чего для него будет сложно;
• В отличие от акций в квартире элементарно можно проживать либо сдавать что позволяет либо экономить деньги на съем жилья либо получать дополнительный доход.
• Покупка недвижимости в стране проживания более понятна чем за границей.

В итоге если квартира нужна Вам для проживания понятно, что нужно покупать. Причем в данный момент из за кризиса цены несколько упали и можно поискать подходящий объект по интересной цене. В инвестиционных целях покупать квартиру тоже можно, однако на быстрый рост инвестиций обгоняющий инфляцию в ближайшие год два можно не рассчитывать. Кроме того учитывая падение цен довольно интересным вариантом на перспективу может оказаться покупка коммерческой недвижимости. Надо только считать проект полностью (с учетом всех возможных переделок и вложений) и сопоставлять со своими финансовыми возможностями т.к. выгодно взять кредит под покупку недвижимости в данный момент взять очень трудно.

Покупка недвижимости за рубежом;

В данный момент создался очень интересный момент. Дело в том, что цены на объекты недвижимости за рубежом из-за кризиса и падения спроса со стороны основных инвесторов упали и значительно. В итоге создалась ситуация когда апартаменты и даже дома в той же Испании с полной чистовой отделкой и меблировкой стоят на уровне средней квартиры в среднем Российском городе. И это не смотря на падение цен на недвижимость у нас и рост курса валют примерно на 35-40 %! При этом в отличие от России климатические условия в разы лучше солнечных дней больше море ближе, сервис лучше, а значит и возможностей для сдачи такой недвижимости в аренду гораздо больше. Для примера средние апартаменты в Испании площадью примерно 70 метров примерно 300 метров до моря с отделкой и меблировкой можно купить примерно за 75-100 тыс. Евро. Конечно в данный момент ситуация на рынке несколько подуспокоилась и таких скидок как четыре –пять месяцев назад уже не предлагают но все равно интересных объектов пока еще очень много. При этом если покупать недвижимость не на самых известных россиянам туристических направлениях, то цены можно найти и еще интереснее. С учетом того, что количество недвижимости у моря всегда ограничено потенциал роста (в случае восстановления экономики) таких объектов очень велик. При этом учитывая тот факт, что недвижимость можно подобрать в любой стране мира а не только в традиционно «русских» направлениях таких как Черногория, Болгария возможности для выгодных инвестиций расширяются многократно.

Плюсы покупки недвижимости за границей:

• Широкий выбор объектов инвестиций, возможность инвестировать в быстро растущие рынки вне зависимости от состояния рынка недвижимости в своей стране. При этом надо понимать что экономическая ситуация от страны к стране меняется постоянно. А значит, всегда есть недооцененные объекты, по которым в будущем возможен очень быстрый рост. Вот англоязычный сайт недвижимости сделанный для английских покупателей. Большая база более 400 000 объектов позволяет наглядно посмотреть и оценить стоимость и качество объектов недвижимости в любой стране мира. www.primelocation.com Посмотрите для интереса к примеру сколько стоят дома в различных городах США цены Вас скорее всего удивят.
• Намного лучшее качество получаемых объектов. Почти все квартиры в странах Европы продаются не только с отделкой, но и с минимально необходимым набором мебели.
• Фиксированные и понятные затраты на приобретение объекта. Отсутствие необходимости дополнительных инвестиций по большинству объектов.
• Гораздо меньше риски приобретения недвижимости в строящихся объектах. Европейское законодательство в отличие то Российского гораздо жестче в этих вопросах поэтому и вероятность мошенничества при работе с крупными застройщиками гораздо ниже.
• Купленный объект можно сразу сдавать в наем, что увеличивает доходы от сдачи недвижимости, причем в большинстве стран Европы процесс уже налажен сдавать в наем может специализированная управляющая компания. Она же может и содержать квартиру в отсутствии собственника.
• В сущности, выезжать придется только два раза при выборе недвижимости и при подписании документов. Содержание и прочие вопросы опять же можно сдать в работу управляющей компании. В случае покупки недвижимости у нас подбор арендаторов обычно ведется самостоятельно.
• Во многих странах Европы не гражданам можно получить ипотеку под гораздо более низкие ставки. При этом, учитывая тот факт, что сдаваться квартира будет за валюту той же страны в которой берется ипотека (к примеру, Евро) будет очень выгодно гасить большую часть ипотечного платежа доходом от аренды что снизит валютные риски.
• Более быстрое восстановление доходов жителей и основных покупателей в странах Европы. Как следствие и больший потенциал роста стоимости недвижимости. Особенно в курортных районах, таких как Испания, Португалия традиционных для вложений английских покупателей;
• Во многих странах Европы человек покупающий недвижимость получает еще и либо вид на жительство, либо многоразовую шенгенскую визу, позволяющую ему свободно путешествовать по Евросоюзу.
• Недвижимость в курортных районах идеальна для отдыха после выхода на пенсию. В данный момент ее стоимость крайне низка и поэтому срок окупаемости объектов короче, чем в России. Плюс еще и в том что стоимость аренды недвижимости будет расти в случае восстановления экономики, что учитывая еще и рост самой стоимости еще сильнее укоротит срок окупаемости объекта недвижимости.
• Недвижимость часто расположена в очень живописных, экологически чистых районах в отличие от недвижимости, которая зачастую приобретается в России.
• В виду того, что недвижимость покупается в Евро, т.е. конвертируемой валюте и стоимость ее в Евро это позволяет частично снизить валютные риски (в отличие от вложений в Российскую недвижимость т.к. она номинируется и зависит от курса рубля.).

Минусы

• Для покупки недвижимости в конкретной стране надо понимать специфику проживания в стране.
• Языковой барьер. В большинстве европейских понимают английский. Однако для постоянного проживания лучше освоить язык страны в которой приобретается недвижимость. Впрочем если преследовать исключительно инвестиционные цели язык страны покупки недвижимости не так и необходим.
• В случае получения ипотеки в стране проживания возникает определенный валютный риск т.к. доходы в большинстве случаев в нашей стране получаются в рублях. При этом риск зависит от доли доходов от сдачи в аренду в платеже по ипотеке. В некоторых случаях доходы могут быть практически равны платежу что сводит риск к нулю.
• Необходимо очень тщательно изучить налоги, которые придется платить при покупке недвижимости в стране покупки для предотвращения незапланированных расходов.
• Для комфортной покупки недвижимости необходим надежный посредник глубоко понимающий рынок той или иной страны и имеющий налаженные контакты с застройщиками. Лучше при этом чтобы деньги Вы перечисляли не через компанию посредника а напрямую застройщику. При этом проще само собой, если работники компании будут общаться с Вами на Вашем языке. Пример такой компании большой каталог объектов и полный сервис по сопровождению сделок. www.vipclubrealty.ru .
• Аванс по ипотеке для нерезидентов обычно больше чем в России (к примеру в Испании 50 %) зато ставки гораздо ниже. Около 6 %. При этом, учитывая большую доступность дешевых ресурсов для европейских банков, в будущем может появиться возможность рефинансировать ипотеку под более низкие проценты.
• Так же как и вложения в Российскую недвижимость требуется значительная сумма денег для инвестиций.
• Следует понимать, что часть рынков уже перегреты и на них недвижимость стоит неоправданно дорого и значит имеет небольшой потенциал роста. Пример таких рынков Болгария, Хорватия, Черногория. С другой стороны даже на таких рынках если поискать, можно подобрать интересные для приобретения объекты.

Резюмируя все эти факторы, хотел сказать, что в данный момент вложение в зарубежную недвижимость крайне интересны т.к. пока купить очень интересные объекты на всех рынках можно крайне дешево . При этом, по моему мнению наиболее перспективный рынок сейчас – это Испания. Причина в том, что традиционные для испанского рынка английские покупатели потеряли часть своих доходов из за кризиса и ушли с рынка в 2008 г. В результате стоимость объектов упала в разы и теперь находится на близком уровне с той же Болгарией. При этом качество активов и перспективность самого побережья не идет с Болгарией ни в какое сравнение.

Приобретение бытовой техники, автомобилей и.т.д.

В принципе покупку автомобиля и бытовой техники рассматривать как инвестиции нельзя. Причина в том, что инвестиции делаются для получения дохода а машины, бытовая техника и.т.д. это просто расходный материал необходимый для жизни. Как следствие чаще всего в процессе эксплуатации стоимость этих объектов не растет а падает и часто довольно внушительно. Поэтому если есть потребность купить что то для жизни нет проблем но как актив на котором можно заработать деньги их рассматривать нет смысла. В определенных случаях (при введении пошлин или при резком росте курса валют автомобили могут выступить как вложение которое дорожает но введение пошлин момент разовый и поэтому как вариант инвестиций это рассматривать сложно. При росте курсов проще купить валюту т.к. она ликвидна (машину в кризис сложно продать ввиду падения спроса) и принесет больший доход (т.к. автодилеры будут повышать цены медленнее, чем растут валюты из за невозможности быстро реализовать запасы в этом случае и конкуренции между марками). Кроме того минусом являются еще и затраты на содержание и ремонт автомобиля. Единственный интересный момент это более дешевый кредит на покупку автомобиля. Но лишний кредит в кризис это скорее минус, чем плюс. Что касается телевизоров, стиральных машин и прочего то в кризис обычно очень сильно ужесточается конкуренция т.к. падает спрос а производители остаются те же (по крайней мере пока некоторые не уйдут с рынка и баланс проса и предложения не восстановится). В итоге цены не растут, а даже падают.

Вложение в предметы искусства;

Теоретически вложения в предметы искусства интересны т.к. кажется, чем старше вещь и чем более она редкая тема она дороже. На практике же уверенно предсказать рост стоимости предметов искусства бывает просто нереально да и необходимо быть профессионалом и понимать этот вопрос детально, чтобы понимать, что ценно, а что нет и извлекать из этого доход. Поэтому в данном обзоре как серьезный вариант вложения средств их не рассматриваем.

Вложение в собственный бизнес. Здесь же покупка доли в существующем чужом бизнесе;

Вопрос очень интересный и объемный в будущих статьях я планирую много времени уделить проработке идеи проекта расчетам бизнес планов, запуску стартапов и.т.д. В этой статье я хотел бы сказать, что кризис интересное время для бизнеса и очень неоднозначное. С одной стороны существующему бизнесу в кризис очень тяжело. Рушатся наработанные связи, идет спад продаж, приходится сокращать издержки, брать кредиты дороже и.т.д. В чем же интерес. А интерес в том что кризис это по сути сдвиг в экономике т.е. в кризис те отрасли которые зависели от финансирования сжимаются (к примеру строительство) другие к примеру дискаунтеры получают больший доход из за перетока части клиентов. Иными словами в кризис пропадают одни возможности и появляются другие. Кроме того, можно сказать, что в кризис начинает устанавливаться правила игры в новой экономике т.к. по сути, тот кто займет освободившуюся долю рынка сейчас начнет доминировать потом когда рынок восстановится. Эти моменты необходимо учитывать. С другой стороны само собой кризис очень тяжелое время для старта проектов т.к. элементарно необходимой наличности для старта нет а кредит под непонятный еще проект не получить. Кроме того, понятное дело и состояние рынков не дает быстро раскрутить проект и поставить его на окупаемость. Все это говорит о том что вкладываться в новый бизнес в кризис надо особенно осторожно но и возможности новые в этот период тоже появляются.

В заключении я хотел бы резюмировать все рассмотренные варианты инвестиций:

В сущности, самым надежным вариантом был и остается вклад в банке. При этом что интересно ставки по вкладу обгоняют инфляцию (в годовых доходят до 17-18 % годовых) что позволяет не только сохранить деньги но и заработать.

Интересный вариант вложения в золотые слитки однако при этом во первых придется хранить слитки в ячейке банка чтобы не платить НДС при продаже а во вторых цены на золото зависят от состояния экономики чем хуже состояние тем выше риски и выше цена на золото.

Самым быстрым, но и самым рискованным вариантом заработка является игра на фондовом рынке. В данный момент рынок достаточно перегрет (из за быстрого роста) и нестабилен (по другому волатилен т.е. может скакать и вверх и вниз в течении короткого периода) какой либо значительный доход получить не так просто но в долгосрочном периоде цены на акции все равно будут расти. Я бы рекомендовал покупать (если уж покупать) голубые фишки (к примеру тот же Сбербанк) чтобы застраховаться от возможных банкротств менее надежных и крупных компаний. При этом в ситуацию лучше вникать самостоятельно и детально т.к. прогнозы аналитиков не всегда надежны и не могут учесть глобальных изменений на рынках. Что касается торговли валютой на Форекс то заработать тут можно, однако стоит сразу готовиться к изучению очень значительного объема материала т.к. колебания валют крайне сложно прогнозируемы и переменчивы.

Ну и один из интересных вариантов вложения денег является недвижимость. При этом зарубежная недвижимость в силу ее сильного падения из за кризиса сейчас очень интересный объект для вложений. Правда надо понимать что вложение это оправдает себя не в течении пяти минут для восстановления рынков понадобится как минимум 1-2 года. Кроме того сумма для вложения в недвижимость необходима весьма солидная.

Традиционные для нашей страны варианты вложений в автомобили, магнитофоны, телевизоры и прочее не обладают какой либо инвестиционной ценностью но приятны сами по себе т.к. вещи просто полезны для жизни.

В дальнейших статьях я планирую более детально рассмотреть те или иные аспекты инвестиций т.к. в сущности, тема эта безгранична как сама жизнь и в ней можно открывать что либо новое бесконечно.